Izveštaj upravnika stambene zajednice: sadržaj rokovi i primer

Transparentno upravljanje stambenom zajednicom ne podrazumeva samo plaćanje računa i organizovanje popravki. Stanari treba da imaju jasan uvid u to koliko je novca prikupljeno, na šta je potrošen i koje su planirane aktivnosti zaista realizovane.

Upravo tome služi izveštaj o radu upravnika stambene zajednice.

Iako se u praksi često naziva „finansijski izveštaj zgrade“, ovaj dokument ne obuhvata samo prihode i rashode. Njegova svrha je da prikaže kompletan rad upravnika tokom određenog perioda, uključujući finansije, održavanje, realizovane aktivnosti i korišćenje sredstava stambene zajednice.

U nastavku objašnjavamo šta izveštaj treba da sadrži, koliko često se podnosi i kako može da izgleda jedan praktičan primer.

Šta je izveštaj o radu upravnika?

Izveštaj o radu upravnika je dokument kojim upravnik skupštini stambene zajednice predstavlja rezultate svog rada tokom određenog perioda.

Prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, upravnik vodi evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice i podnosi skupštini izveštaj koji naročito sadrži:

• ukupne prihode i rashode stambene zajednice;
• realizovane aktivnosti u odnosu na planirane;
• prikaz korišćenja sredstava za svaku realizovanu aktivnost.

Skupština stambene zajednice razmatra i usvaja izveštaj upravnika. Zakonski okvir može se proveriti u Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada .

Finansijski izveštaj ili izveštaj o radu?

Ova dva izraza se često koriste kao da imaju isto značenje, ali između njih postoji važna razlika.

Stambena zajednica, prema zvaničnom objašnjenju nadležnog ministarstva, nema obavezu da sastavlja i APR-u predaje klasične finansijske izveštaje poput privrednih društava. To ne isključuje eventualne druge poreske i ugovorne obaveze, naročito ako stambena zajednica ostvaruje dodatne prihode.

Upravnik, međutim, ima obavezu da skupštini stambene zajednice podnosi izveštaj o svom radu. Finansijski podaci predstavljaju njegov obavezan i veoma važan deo.

Zato bi precizan naziv dokumenta trebalo da bude:

Izveštaj o radu upravnika stambene zajednice sa pregledom prihoda i rashoda.

Ovu razliku potvrđuju i zvanična pitanja i odgovori Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture .

Koliko često se podnosi izveštaj upravnika?

Profesionalni upravnik podnosi izveštaj o svom radu najmanje dva puta godišnje, osim ako ugovorom o profesionalnom upravljanju nije predviđeno drugačije.

Ugovorom se može odrediti češće izveštavanje, na primer mesečno ili kvartalno. Češći izveštaji mogu biti korisni u zgradama sa većim brojem stanova, većim radovima ili intenzivnim finansijskim prometom.

Kada prestane ugovor o profesionalnom upravljanju, profesionalni upravnik treba da podnese izveštaj najkasnije u roku od 30 dana od prestanka važenja ugovora.

Za upravnika iz reda vlasnika takođe postoji obaveza podnošenja izveštaja o radu, dok se način i dinamika izveštavanja mogu dodatno urediti odlukama skupštine i pravilima stambene zajednice.

Šta treba da sadrži izveštaj upravnika?

Dobar izveštaj treba da bude dovoljno detaljan da stanarima omogući proveru poslovanja, ali i dovoljno pregledan da ga mogu razumeti bez računovodstvenog znanja.

1. Osnovni podaci

Na početku izveštaja treba navesti:

• naziv i adresu stambene zajednice;
• matični broj i PIB, ako je primenljivo;
• broj tekućeg računa;
• ime upravnika ili naziv organizatora profesionalnog upravljanja;
• period na koji se izveštaj odnosi;
• datum sastavljanja izveštaja.

2. Početno i završno stanje

Izveštaj treba jasno da pokaže:

• stanje sredstava na početku perioda;
• ukupne prilive tokom perioda;
• ukupne odlive tokom perioda;
• stanje sredstava na kraju perioda.

Završno stanje treba da bude usaglašeno sa evidencijom stambene zajednice i bankarskim izvodima.

3. Prihodi stambene zajednice

Prihodi mogu obuhvatiti:

• uplate za tekuće održavanje;
• uplate za investiciono održavanje;
• naplaćena dugovanja iz prethodnih perioda;
• prihode od izdavanja zajedničkih prostorija;
• prihode od reklamnih površina;
• naknade od osiguranja;
• druge prihode stambene zajednice.

Poželjno je razdvojiti redovne mesečne uplate od vanrednih i jednokratnih prihoda.

4. Rashodi stambene zajednice

Rashode treba prikazati po kategorijama, na primer:

• električna energija za zajedničke prostorije;
• čišćenje i higijena;
• redovno održavanje lifta;
• osiguranje zgrade;
• hitne intervencije;
• popravke instalacija;
• administrativni i bankarski troškovi;
• naknada za profesionalno upravljanje;
• investicioni radovi.

Uz svaki značajniji rashod korisno je navesti datum, dobavljača, broj računa ili fakture i kratak opis troška.

5. Planirane i realizovane aktivnosti

Finansijski podaci sami po sebi nisu dovoljni. Izveštaj treba da pokaže šta je upravnik tokom izveštajnog perioda uradio.

Za svaku aktivnost treba navesti:

• šta je bilo planirano;
• da li je aktivnost realizovana;
• kada je realizovana;
• koliko je koštala;
• iz kojih sredstava je plaćena;
• zbog čega eventualno nije realizovana.

Ovako stanari mogu da povežu odluke skupštine, izvedene radove i nastale troškove.

6. Dugovanja i obaveze

Izveštaj može da sadrži zbirni pregled:

• ukupno obračunatih zaduženja;
• ukupno naplaćenih sredstava;
• nenaplaćenih potraživanja;
• dospelih obaveza prema dobavljačima;
• pokrenutih postupaka naplate.

Prilikom prikazivanja podataka o pojedinačnim vlasnicima treba voditi računa o zaštiti podataka o ličnosti i izbegavati nepotrebno javno objavljivanje ličnih podataka.

Primer izveštaja upravnika stambene zajednice

Sledeći primer je pojednostavljen i služi kao model za pripremu izveštaja.

Primer finansijskog izveštaja generisanog u softveru Troškovi.com. Kliknite na sliku za prikaz u punoj veličini

Planirane i realizovane aktivnosti

Uz konačnu verziju izveštaja mogu se priložiti relevantni računi, fakture, bankarski izvodi, ugovori i odluke skupštine.

Kontrolna lista pre podnošenja izveštaja

Pre predstavljanja izveštaja skupštini proverite da li su:

• obuhvaćeni svi prihodi i rashodi za izabrani period;
• početno i završno stanje pravilno obračunati;
• podaci usaglašeni sa bankarskim izvodima;
• rashodi povezani sa računima i fakturama;
• planirane aktivnosti upoređene sa realizovanim;
• prikazana sredstva utrošena za svaku aktivnost;
• evidentirane dospele obaveze i nenaplaćena potraživanja;
• uklonjeni nepotrebni lični podaci;
• navedeni datum, period i odgovorno lice;
• pripremljeni prilozi potrebni za sednicu skupštine.

Najčešće greške pri sastavljanju izveštaja

Jedna od najčešćih grešaka je prikazivanje samo trenutnog stanja na računu. Taj podatak ne objašnjava odakle je novac došao, na šta je potrošen niti koje obaveze tek treba platiti.

Česte greške su i:

• spajanje različitih vrsta prihoda i fondova;
• izostavljanje nenaplaćenih potraživanja;
• rashodi bez jasnog opisa ili prateće dokumentacije;
• nepoklapanje evidencije sa bankarskim izvodima;
• izostavljanje aktivnosti koje nisu realizovane;
• pripremanje izveštaja tek neposredno pred sednicu;
• vođenje više neusaglašenih Excel tabela.

Kada se evidencija vodi ručno i na više mesta, mogućnost greške raste sa svakim novim stanom, računom i bankarskim izvodom.

Kako Troškovi.com olakšava pripremu izveštaja?

Troškovi.com povezuje obračune, uplate, rashode i bankarske izvode u jednom sistemu. Na taj način podaci potrebni za izveštavanje ne moraju naknadno da se prikupljaju iz više tabela, fascikli i elektronskih poruka.

Sistem omogućava:

• mesečne, šestomesečne i godišnje izveštaje;
• pregled obračunatih i naplaćenih sredstava;
• evidenciju prihoda i rashoda;
• stanje tekućeg računa po periodima;
• pregled fondova i raspoloživih sredstava;
• grafik naplate;
• standardizovane izveštaje spremne za pregled i štampu.

Pogledajte kako funkcionišu finansijski izveštaji u Troškovi.com, kao i mogućnosti za automatsko knjiženje bankarskih izvoda.

Najčešća pitanja

Da li se izveštaj stambene zajednice predaje APR-u?

Prema zvaničnom objašnjenju nadležnog ministarstva, stambena zajednica nema obavezu sastavljanja i predaje klasičnog finansijskog izveštaja prema pravilima koja važe za privredna društva. Upravnik, međutim, podnosi izveštaj o radu skupštini stambene zajednice.

Druge poreske obaveze mogu postojati u zavisnosti od aktivnosti i prihoda stambene zajednice.

Koliko puta godišnje profesionalni upravnik podnosi izveštaj?

Profesionalni upravnik podnosi izveštaj najmanje dva puta godišnje, osim ako je ugovorom predviđeno drugačije.

Da li stanar ima pravo da vidi stanje računa?

Svaki vlasnik posebnog dela ima pravo da zahteva od upravnika ili profesionalnog upravnika uvid u stanje i promene na tekućem računu stambene zajednice.

Ko usvaja izveštaj upravnika?

Izveštaj razmatra i usvaja skupština stambene zajednice. O razmatranju i donetoj odluci treba voditi odgovarajući zapisnik.

Da li uz izveštaj treba priložiti račune i fakture?

Potpuna prateća dokumentacija ne mora nužno biti sastavni deo samog teksta izveštaja, ali treba da bude uredno evidentirana i dostupna za proveru. Prilozi povećavaju transparentnost i olakšavaju usvajanje izveštaja.

Zaključak

Izveštaj upravnika nije samo zakonska formalnost. On predstavlja osnovu poverenja između upravnika i stanara.

Kada su prihodi, rashodi, dugovanja i realizovane aktivnosti jasno prikazani, lakše se donose odluke, planiraju naredni radovi i sprečavaju nesporazumi oko novca stambene zajednice.

Uz urednu evidenciju i odgovarajući softver, priprema izveštaja ne mora da podrazumeva višednevno pregledanje tabela, izvoda i fascikli.

Želite da finansijski izveštaji vaše stambene zajednice budu uvek ažurni i spremni za pregled? Zakažite prezentaciju Troškovi.com.

Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni ili poreski savet. Informacije su proverene prema javno dostupnim izvorima u avgustu 2026. godine.